「乐橙app官方下载」刘森峰离职背后:成部分项目大股东 碧桂园反变小股东 发布时间:2020-01-11 14:34:10

「乐橙app官方下载」刘森峰离职背后:成部分项目大股东 碧桂园反变小股东

乐橙app官方下载,失去了一位旗手

原创:包邮区

2018年7月20日,碧桂园最大的区域之一江苏区域被一分为四,主管人力的副总裁彭志斌亲自到江苏区域总部宣布了这个消息。

在会议上中,彭志斌表达了集团对江苏区域总经理刘森峰的高度赞扬,而且明确提出了大区拆分后的四大管理原则:

1. 新升格区域总裁需服从刘森峰总的管理;

2. 区域授权仍由刘森峰主导;

3. 新区域业绩同步计入刘森峰业绩;

4. 刘森峰需参与所有项目跟投和奖金的分配。

刘森峰的名字,被写进每一条原则中,都强调他在江苏区域的核心位置。就像碧桂园顺德总部里随处可见的杨主席语录。

盛极而衰,没有经理人能逃得过这个规律。

没多久,刘森峰从江苏调回集团上班。之后的消息,便是他离开碧桂园。

办理离职手续那天,他发现自己的车位已经被取消,因此在朋友圈发表抱怨:

在碧桂园八年多,第一次感受到莫名其妙的失落。

骂完没几天,已离开碧桂园的刘森峰突然想起了前任,“在酒后”写了《此去应多羡,初心尽不违》的离职信,并群发到媒体,以表达对碧桂园的感激和爱。

对于他的离去,碧桂园内部有很多猜测。八年前,莫斌从中建来到碧桂园当总裁,刘森峰是第一个追随他而来的员工。

曾有消息说,去年江苏区域要拆分的时候,当地员工有过罢工的念头。集团终于有了戒备。

你包叔获悉,接任刘森峰的,会是碧桂园集团副总裁、原运营中心总经理陈斌。

封疆大吏的授权和放权,自古以来都是微妙的事。

杨主席如今已经64岁了,二小姐刚刚接手联席主席不久。这个年轻的中国女首富一开集团会,底下黑压压坐的一大堆老男人——各区域有权势的总裁们。

杨主席经常说自己是农民。中国历史上,很多开国皇帝也都是农民。

杯酒释兵权的戏码,在几千年里总是在不断重演。

几无新事。

刘森峰的出走,背后不仅仅是碧桂园的人事变动。

他不仅被碧桂园竖为旗帜,更被看作草根职业经理人的巅峰。2016年是他的高光时刻,江苏区域以“一天一个亿”的销售额,成为了碧桂园在大本营广东之外的最强区域。

更醒目的是,他成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年收入的区域总经理。

拿到亿元奖金后,刘总的座驾换成了劳斯莱斯。他的微博里,都是保时捷911、奔驰S600等豪车照片。他也晒过杨国强亲自给自己题字,以奖励他在2016年的突出表现:

自信人生二百年,会当水击三千里。

他的一位朋友在社交媒体上说他:

赤贫县城逆袭成中国最成功的亿万级地产职业经理人。

这样的造富速度,让他成了碧桂园最好的招聘广告。无数博士排着队,去领一张通往碧桂园顺德总部的入场券。

这才是中国梦的代表。据刘森峰自己说,来到碧桂园后,像是换了一个人,他晚上12点之前没有睡过觉,没在6点半以后起过床。很难想象,他在中建的时候差点因为爱玩睡懒觉被开除。

你很难叫醒一个装睡的人。拿钱把他砸醒除外。

刘森峰赶上了好时候。他到江苏区域的时候,正赶上碧桂园启动成就共享计划,宣布拿出项目税后利润的20%奖励区域总裁和项目总经理。

杨主席希望用跟投这种方式,把碧桂园的区域总裁们的职业生涯,和公司命运紧紧捆绑在一起。

不知道是刘总成全了跟投,还是跟投成全了刘总。亿元年薪的新闻之后,跟投被很多公司抄走了。这其中,甚至还包括万科。

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2010年1月起,南京和句容交界处的黄梅镇,20个村庄因为“村庄整治”的名义被夷为平地。

数千个村民们的安置补助,只是拆一建一。当时的拆迁通知显示,地块的补偿安置方式以房屋产权调换为主。

很多村民对此表达了不满,但当地的官员面对媒体,信誓旦旦地表示不会进行商业开发,让大家体谅一下。

直到8月8日,碧桂园在这里举行了奠基剪彩,村民们才发现七个月前,句容就已经把地卖给了碧桂园。这里要投资400亿,建一个一万亩的巨型地产项目。

这一万亩的土地,后来成了“碧桂园凤凰城”。开工十年,依然在为碧桂园提供源源不断的现金流。这种协议大量拿地,然后迅速开发的方式,是碧桂园一直以来的法宝,也让碧桂园省去了大量的成本。

与南京接近、交通便利,让句容凤凰城成了南京刚需神盘。每次开盘都是人山人海。2012年,凤凰城首次开盘,价格只有5500元/平米,即便这样仍然实现了15亿元的销售额。一度成为了“中国楼市第一盘”。

刘森峰作为职业经理人的荣耀,与这个项目不无关系。

在碧桂园,高管收入由三部分组成:

工资+跟投回报+奖金。

奖金是为了高周转而设立,只要能在标准的时间节点完成任务,区域总就可以获得成就共享奖金。

有内部人士算过一笔账,如果一个项目的成就共享奖金是5000多万,区域总一般可以拿到2300万。

但是,这笔钱不是现金,集团会扣留一半在交楼结算后发,所以先发1200万。

这1200万中的70%,区域总裁需要拿出来买碧桂园的股票,股票由公司代持锁定5年。剩下的30%——也就是360万,会以现金方式发放,这只是交个人所得税之前。

2000多万的奖金,扣完税大概200万到手。

一个项目的结算周期至少三年,在这三年里,区域新开的项目,区域总都要跟投80万。

这也意味着,公司发的钱,又回到了公司的资金池了。

职业经理人就这样和碧桂园绑定在了一起。如果离职,就相当于自动放弃集团扣留的那笔钱,而且跟投的收益,最多按照年化8%兑现。

除此之外,股票的行权期很长,能否行权,还要与集团商议。

这样的奖金,是杨主席画给很多区域总的一个大饼。看着诱人,但不太容易吃到。

碧桂园真正能让职业经理人拿到真金白银的,不是集团给的奖金,而是跟投。

句容凤凰城这种地价超低、开发周期超长的造城项目,是跟投的最理想标的,也是职业经理人百年难遇的机会。

你包叔获悉,凤凰城开盘了两期之后,刘森峰给集团打了一个报告,将项目的后期地块,也纳入到同心共享和成就共享的范畴。

一般来说,区域总需要每个项目跟投80万,但是在凤凰城这样的优质项目上,刘森峰把自己的全部身家投入其中,甚至把房子都抵押了,还用工资抵押做了信用贷。

这样的神操作,连他在碧桂园的同事都说:

这是真正的无风险套利。

几年过去,凤凰城的房价稳步上涨,如今已经达到11500元/平米。在这个过程中,刘森峰也财务自由了。

到了后来,刘森峰与碧桂园的关系,有了巧妙的变化。

2014年11月,南京区域投资平台——鹏天投资有限公司成立,句容时代城中,这家公司持股10%,刘森峰说:

这是区域员工自己做老板的第一个项目。

但实际上,鹏天投资是刘个人的公司,股东是他及他的家人。

鹏天投资后来陆续参股了南京区域的很多项目。苏州高新区的通安碧桂园,刘森峰反而成了大股东,碧桂园成了小股东。刘森峰后来说:

杨主席为我创造了一个最好的创业平台。

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对于碧桂园的跟投,前CFO吴建斌曾经表达过担忧:

环境不好时,这种机制会加重存货和现金流的恶化;区域公司为了完成目标,会越来越多做项目融资。

2014年的时候,现实印证了他的担心。2013年10月6日,碧桂园兰州新城项目50亿的货量半天内销售一空,创了中国单盘的销售记录,这一神迹让杨国强认为,能限制碧桂园的天花板只有供货量。

之后一年,职业经理人们开足马力,集团货值不断上升,到了2014年,开始出现大面积积压,现金流为负。形势最危急的四月底,杨国强把所有的区域总裁、董事甚至独立董事都叫回顺德,开务虚会商讨对策。

如果不是2015年的货币洪水从天而降,碧桂园也许就不是今天的碧桂园了。

即便是过去几年的繁华下,也藏有一些危机。碧桂园的一位有实力的区域总经理会和合作的银行说:

我就不听集团的。资金全都不要划到集团去,否则的话就断绝合作。

碧桂园在2017年下半年到2018年上半年拿的地,很多都利润不高,甚至面临亏损。如今,他们也一改大盘策略,尽量拿面积小、可以最快抽身离场的项目。

跟投,也不再是万能神药了。去年下半年,碧桂园开放了普通员工赎回股份的窗口,收益是8%。

这已经很良心了。一位闽系地产中层离职后跟你包叔说,人力要他把跟投时公司的配资全补上,至少100来万。

在房企打了几年工,钱又都还回去了。

前几天,绿地湖南公司和融创天津公司相继爆出强制员工买房冲业绩的事情。你包叔的好朋友兽爷忍不住发微博说:

房企割韭菜割到自己员工头上了。

刘森峰出走,房地产的造星运动终于告一段落。过去四年,房地产的繁荣,除了金融杠杆,更是人的杠杆。

人定胜天的口号,看起来主角是人,但其实是“天”。

今年5月,黄其森曾经和你包叔说过,千亿房企,实际上就是原来的百亿企业通胀起来的。这一二十年发展,更多的是中国经济发展的红利,不是个人多有本事,也不是靠明星和职业经理人干起来的:

最大的泡沫就是人才,动不动薪酬上千万。

总结经验教训的时候,这位银行出身的地产商说:

地拿对了什么都顺利,不对什么都有问题。

选择永远比奋斗重要。你选择了茅台股票,拿着不动也可以轻易击败在垃圾股里拼命做波段的人;你选对了行业,随着时代红利一路躺赢;你选对了土地,就像刘森峰的句容项目,你就有基础攀上中国职业经理人的巅峰。

一开始就选错了,你的上限就是别人的下限。

世上没有那么多神通广大,只是两三年以来洪水滔天,普通老百姓自愿掏出了六个钱包,成了终极借款人。

包括碧桂园在内所有崛起的房企,都是顺应了这个趋势。碧桂园比他们做得很好的,就是最早通过创新的跟投制度,撬动了人力的杠杆。

但六个钱包也有枯竭的一天。数据吐槽中心说,2016年之后,城镇居民购房支出占城镇居民收支结余(可支配收入减去消费性支出)的比例,就超过了九成。到了今年上半年,直接超过了百分百。

这意味着,城镇居民没有空间进行投资和奢侈性消费了。

所以,哪有什么反常识的事情。

据估算,刘森峰至今没有兑现的钱,可能超过一亿元。

你包叔的好友兽爷一个煎饼能赚两块钱,他连续打500年煎饼,才能赚到一亿。但刘总就这样放弃了。按照俞敏洪的说法,刘总比兽爷长寿了500年。

无风险套利的时代结束了。地产的暴利时代结束了。

连刘总都不玩了。普通人还在排着队买房呢。

责任编辑:梁斌 SF055

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